투자실패 개인회생 경험담 – 부동산 투자 손실 극복기

안녕하세요. 부동산 투자 실패로 개인회생을 하게 된 40대 직장인입니다.

“부동산은 절대 안 떨어진다”는 말을 믿고 무리한 투자를 하다가 큰 손실을 봤어요. 같은 실수를 하실 분들이 없기를 바라며 솔직한 경험을 공유합니다.

투자를 시작하게 된 계기

2019년 부동산 투자 열풍

• 부동산 가격 급등 시기
• 주변에서 투자 성공담 자주 들음
• “지금 안 사면 평생 못 산다”는 조급함
• 유튜브, 부동산 카페 등에서 정보 습득

나의 기본 상황

투자 전 재정 상태:

• 직장: 중견기업 과장 (연봉 6천만원)
• 거주: 전세 2억원
• 가족: 아내, 초등학생 자녀 2명
• 자산: 적금 5천만원

첫 번째 투자 (2019년)

지인 소개로 경기도 신도시 아파트 투자를 시작했어요.

투자 내용:

• 물건: 경기도 A신도시 84㎡ 아파트
• 가격: 6억원
• 대출: 4억 5천만원 (LTV 75%)
• 자기자본: 1억 5천만원

“1년 후 8억은 될 거라”는 말을 믿었어요.

투자 확대와 레버리지 증가

2020년 두 번째 투자

첫 번째 아파트 가격이 6억 5천만원으로 올랐어요.

추가 투자:

• 물건: 서울 B구 오피스텔 30㎡
• 가격: 4억원
• 대출: 3억원 (갭투자)
• 임대수익: 월 120만원

2021년 세 번째 투자

욕심이 나서 한 채 더 매수했어요.

세 번째 투자:

• 물건: 인천 C신도시 아파트 74㎡
• 가격: 5억 5천만원
• 대출: 4억원

총 투자 현황 (2021년 말):

• 보유 부동산: 3채 (총 15억 5천만원)
• 총 대출: 11억 5천만원
• 임대수익: 월 250만원

투자 실패의 시작

2022년 부동산 시장 변화

• 대출 규제 강화
• 금리 급등 (1% → 5%)
• 부동산 가격 하락 시작
• 임대 수요 급감

현금 흐름 악화

구분	월 수입	월 지출	순현금흐름
직장 급여	400만원	–	+400만원
임대수익	200만원	–	+200만원
대출이자	–	480만원	-480만원
관리비	–	80만원	-80만원
생활비	–	200만원	-200만원
합계	600만원	760만원	-160만원

매월 160만원씩 부족하기 시작했어요.

2023년 가격 폭락

부동산 가격이 본격적으로 떨어졌어요.

손실 현황:

• A신도시 아파트: 6억 5천만원 → 5억 2천만원 (-1억 3천만원)
• B구 오피스텔: 4억원 → 3억원 (-1억원)
• C신도시 아파트: 5억 5천만원 → 4억 5천만원 (-1억원)

총 손실: 3억 3천만원

추가 대출과 악순환

현금 부족으로 인한 추가 대출

추가 대출 내역:

• 신용대출: 5천만원 (금리 10%)
• 카드론: 2천만원 (금리 15%)
• 대부업체: 1천만원 (금리 20%)

임대 공실 발생

부동산 경기 침체로 임대도 어려워졌어요.

임대 현황:

• A아파트: 월 150만원 (기존 180만원에서 하락)
• B오피스텔: 6개월 공실
• C아파트: 3개월 공실 후 월 120만원

임대수익이 월 250만원에서 150만원으로 급감했어요.

최종 부채 상황

2023년 말 부채 현황

부채 종류	금액	월 상환액	금리
부동산 대출	11억 5천만원	500만원	4-6%
신용대출	5천만원	80만원	10%
카드빚	2천만원	60만원	24%
대부업체	1천만원	30만원	20%
총계	13억 2천만원	670만원	–

자산 대비 부채

구분	금액	비고
부동산 시가	12억 7천만원	3억 3천만원 하락
총 부채	13억 2천만원	–
순자산	-5천만원	완전한 debt over

개인회생 결심

한계 상황

• 매월 670만원 상환 vs 수입 550만원
• 부동산 처분해도 빚이 남는 상황
• 추가 대출 불가능
• 가족 생활비도 부족

부동산 처분 시도

급매로라도 처분하려 했지만…

처분 시 예상:

• 급매가: 시가의 80% 수준 (약 10억원)
• 잔여 부채: 3억 2천만원
• 중개수수료, 세금 등 추가 부담

처분해도 해결되지 않았어요.

개인회생 진행 과정

투자실패 전문 상담

투자실패 개인회생 경험이 있는 곳을 찾았어요.

상담 결과:

구분	A사무소	B사무소	C사무소
투자실패 경험	많음	보통	적음
성공 가능성	70%	60%	50%
예상 변제금	월 250만원	월 280만원	월 300만원

A사무소를 선택했어요.

개인회생 조건 확인

조건	내 상황	결과
총 부채	13억 2천만원 (담보부 15억 이하)	✅ 가능
정기소득	월 550만원	✅ 가능
투자실패	부동산 투자 손실	⚠️ 까다로움

법원 심사의 어려움

투자실패는 개인회생에서 가장 까다로운 케이스예요.

심사 쟁점:

• 투자의 투기성 여부
• 과도한 레버리지 사용
• 개인 책임 vs 시장 상황
• 변제 의지와 능력

부동산 처분 조건부 인가

법원에서 조건부로 개인회생을 인가해줬어요.

조건:

• 보유 부동산 중 2채 의무 처분
• 처분 대금으로 부채 일부 상환
• 나머지 부채에 대해서만 개인회생 적용

개인회생 인가 결과

부동산 처분 결과

부동산	처분가	대출 상환	차액
B오피스텔	2억 8천만원	3억원	-2천만원
C아파트	4억원	4억원	0원
A아파트	보유 유지	–	–

2채 처분 후에도 2천만원이 부족했어요.

최종 개인회생 대상 부채

부채 종류	금액
A아파트 대출	4억 5천만원
부동산 처분 손실	2천만원
신용대출	5천만원
카드빚	2천만원
대부업체	1천만원
총계	5억 5천만원

개인회생 최종 결정

구분	변경 전	변경 후	감면율
총 부채	5억 5천만원	1억 6천 5백만원	70%
월 변제금	300만원	110만원	63.3%
변제기간	–	60개월	–

개인회생 후 현재 상황

월 수지 현황

구분	금액	비고
직장 급여	400만원	–
임대수익	150만원	A아파트
월 수입 계	550만원	–
개인회생 변제금	110만원	–
A아파트 대출	250만원	–
생활비	180만원	절약 생활
월 지출 계	540만원	–
여유자금	10만원	–

정신적 변화

1. 투자 철학 변화
   • 무리한 레버리지의 위험성 체감
   • 안전 자산 중심 사고로 전환
2. 가족 관계
   • 아내와 솔직한 대화
   • 자녀들도 상황 이해

투자실패 개인회생 특징

일반 개인회생과 다른 점

구분	일반 개인회생	투자실패 개인회생
도덕성 판단	상황에 따라 다름	개인 책임 추궁 심함
감면율	60-70%	60-65% (상대적으로 낮음)
심사 기준	일반적	매우 엄격
조건부 인가	드뭄	자산 처분 조건 많음

투자실패만의 어려움

1. 도덕적 비난
   • “욕심이 과했다”
   • “투기를 했다”
2. 엄격한 심사
   • 투자 과정 면밀 검토
   • 투기성 여부 판단

투자실패 예방법

부동산 투자 시 주의사항

1. 레버리지 한계
   • 총 부채 연소득의 10배 이하
   • LTV 70% 이하 유지
2. 현금흐름 관리
   • 임대수익 > 대출이자 + 관리비
   • 공실 리스크 고려
3. 분산 투자
   • 한 지역에 집중 금지
   • 부동산 외 다른 자산도 보유

재기 계획

5년 변제 계획

연도	목표
1-2년차	변제금 성실 납부, 생활 안정화
3-4년차	승진 준비, 추가 수입원 개발
5년차	변제 완료, 신용 회복 시작

변제 완료 후 계획

1. 신용 회복 (1-2년)
2. 안전 자산 중심 투자
3. 보수적 부동산 투자 (10년 후)

투자로 고생하는 분들께

현실 인정이 중요

계속 버티려 하면 손실만 커져요. 현실을 인정하고 빨리 정리하는 게 중요해요.

개인회생도 방법

투자실패라도 개인회생이 가능해요. 조건이 까다롭지만 불가능하지 않아요.

제가 성공한 곳입니다. 투자실패 상황을 잘 이해해주더라고요.

마무리

부동산 투자로 큰 손실을 봤지만, 개인회생을 통해 다시 안정을 찾았어요.

투자는 항상 리스크가 따라요. 특히 레버리지를 과도하게 사용하면 큰 위험에 빠질 수 있어요.

지금 투자실패로 고민하고 계시다면, 혼자 해결하려 하지 마시고 전문가와 상담해보세요.

투자는 신중하게, 실패해도 재기는 가능합니다!